基本案情

宁围镇人民政府、宁税社区同意沈利娟将案涉房屋对外出租作饭店使用。2012年8月8日，沈利娟与张道牧签订房屋租赁协议一份，沈利娟将位于万向路上的店面房出租给张道牧作为开饭店使用。因无法办理营业执照，饭店还受到相关部门的处罚。

协议主要内容：“租期为五年，租期从2012年8月8日至2017年8月7日，第一年、第二年租金均为88000元，自协议签订之日起支付第一年租金，押金为10000元，逾期不支付租金时，出租方有权解除协议、收回房屋，已付租金及押金不予退还。”之后，张道牧支付沈利娟租金10000元、押金10000元。

张道牧的饭店于2012年8月28日开业，因双方发生矛盾，且未办出证照，于2013年1月31日停业。张道牧不肯搬出未形成附合的物品，沈利娟于2013年11月15自行整理出张道牧未形成符合的物品。

经鉴定，张道牧装修（形成附合）物品重置价为104142元，现值为81200元，设施（未形成附合）物品重置价为73260元，现值为63000元。

判决结果

一审判决摘要：认为张道牧没有提供证据证明租赁房屋系违法建筑，所以认定租赁合同合法有效。判决租赁合同自2013年1月31日解除，张道牧支付沈利娟房屋使用费，沈利娟返还张道牧押金，附合的装修物品归沈利娟所有，由沈利娟补偿张道牧。

二审改判摘要：沈丽娟未能提供该房屋系合法建筑的证明，所以认定租赁房屋为违法建筑，租赁合同无效。张道牧支付沈利娟房屋使用费，沈利娟返还张道牧押金，附合的装修物品归沈利娟所有，由沈利娟补偿张道牧。

陈律师说“法”

违法建筑租赁合同无效

2009年9月1日起施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。

建设部于1995年6月1日起颁布实施的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（五）属于违法建筑的”。该管理办法现行有效。

根据上述司法解释及部门规章，违法建筑不得出租，如将违法建筑出租，则租赁合同无效。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。所以，本案二审改判租赁合同无效，返还押金，根据租赁双方的过错程度各自承担给对方造成的损失。