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「二审成功改判」陈晓薇律师诉讼团队一起房屋买卖合同纠纷案胜诉纪实
来源: | 作者:陈晓薇律师团队 | 发布时间: 2018-12-20 | 4164 次浏览 | 分享到:
「二审成功改判」陈晓薇律师诉讼团队一起房屋买卖合同纠纷案胜诉纪实
引言

近日，我团队陈晓薇律师、张晓磊律师共同承办了一起房屋买卖的合同纠纷案件。案件审理过程中，我方已交付全部房款，对方却以诉讼争议为由拒绝逾期房屋两个多月，造成了我方委托人严重的经济损失。

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一审中，法院对我方的损失视而不见，以争议合同处于审理中，不构成违约为由，驳回对方诉请及我方的反诉。难道因为对方无理上诉，我们当事人就要白白承受这笔损失？我们认为该判决并不合理，坚决上诉。
最终，二审给出了最终答案：诉讼不是中止合同履行的条件，诉讼过程中，合同也应当继续履行，否则将会承担违约责任！我们的要求对方赔偿违约金的请求被改判全额支持！

一、案情介绍
本案双方于2017年8月签订了房屋买卖合同，约定一审被告李某以286万元的价格购买原告金某的住房一套。李某先行支付人民币170万后，金某于2018年3月31日配合了过户。待剩余房款以贷款形式由银行发放后，双方将于2018年5月30日前过户并交付2万元尾款。
然而，金某于2018年5月17日刚收到由李某申请银行发放的剩余贷款后，当日即以贷款发放时间逾期为由，将李某起诉至一审法院，要求解除房屋买卖合同，并由被告赔付469,450元的违约金！
李某委托我团队陈律师与张律师代理后，两位律师分析认为，该笔贷款的发放时间在合同约定期限内，并不构成违约，建议当事人在诉讼过程中继续履行合同。李某听取了建议，5月30日当天向原告转款2万元作为房屋尾款，并催告交房，并提起反诉，要求对方履行合同交付房屋，并承担逾期交房的违约金81,510元（暂计至反诉当日）。
 

一审尚未结束，2018年8月5日，金某在逾期两个月后方自行将系争房屋交付给了李某。而后一审法院驳回了双方诉讼请求，并认定“虽然被告有权主张逾期交房违约金，但原告逾期交房本案中原告提起诉讼请求解除双方之间的买卖合同之时，双方约定的交房时间尚未届满，双方之间的争议尚未由法院作出认定，原告暂缓交房亦无不当”。
 

 

 

我方不服提出上诉，认为诉讼并非合同履行的法定抗辩事由，原告逾期交房已构成违约，应承担违约责任。
本案经二审法院审理，在两位律师的据理力争下，二审法院最终认定：“上诉人不存在违约问题，被上诉人延期交房不能认为存在合法抗辩权，其应按约承担违约责任”，因此，我们成功帮助李某取得了逾期违约金94,380元，挽回了因金某逾期交房导致的损失。
 
 

 


二、合同履行抗辩权

本案一审已认定双方互不承担违约责任，缘何二审能够改判支持了逾期违约金呢？关键就在于对合同履行抗辩权的理解与掌握。

1.什么是合同履行抗辩权？

合同履行抗辩权，是指合同义务人阻止对方当事人请求权的权利。合同履行抗辩权的设置，使当事人在法定情形下可以对抗对方的请求权，使当事人的拒绝履行行为不构成违约，可以更好地维护当事人的合法权益。而本案的关键就在于，被上诉人是否可以诉讼活动是否是合同履行的抗辩权。

2.法律规定的履行抗辩权有哪些?

（1）同时履行抗辩权
《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。
同时履行抗辩权一般适用于合同双方“一手交钱、一手交货”的买卖合同，在某些租赁、劳动合同中也较为常见。

（2）先履行抗辩权
《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。
先履行抗辩权与同时履行抗辩权的区别，就在于双方的合同履行是否有先后顺序。该抗辩权是对相对方先期违约的救济，在一方确定不履行的情况下，另一方也无需继续履行而不承担违约责任。

（3）不安抗辩权
《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。
关于不安抗辩权，重点强调，该抗辩权作为先履行一方的权利，一定要有能证明对方存在法定几种情况的确切证据，否则实质上构成了自身的违约。

3.诉讼能否作为合同履行的抗辩事由？

我国创设三种履行抗辩权，其本意在于保护交易安全，在一方出现法律所规定的、可能违约的情况下，赋予守约方的保护性权利。
而诉讼及判决只是一种事后评价及确认，并非是创设或者变更当事人权利的程序。除法律另有规定的先予执行等特殊情况外，在判决下达前，诉讼程序不应对争议法律关系产生任何影响，否则极有可能影响裁判的公平与中立性。
也因此，现行法律体系并未将诉讼设定为合同中止履行的条件，也未赋予任何一方诉讼期间履行义务的抗辩权。

三、本案中是否存在合同履行的抗辩权？

本案中，双方所签的各份合同中，都没有专门条款约定，出现争议时一方可以中止履行，金某不具备约定的合同履行抗辩权。
另外，金某的行为是否具备法定的合同履行抗辩权，分析如下：
第一，金某是否具备同时履行抗辩权。同时履行抗辩权的条件，在于双方互负债务，而本案中，李某已付清全部房款，不存在其他合同义务，因此不适用同时履行抗辩权。
第二，金某是否具备先履行抗辩权或不安履行抗辩权。
本案中，双方履行合同义务的顺序可简单归结为：首付-过户-银行贷款-交房及尾款。
原审争议是李某的银行贷款发放，在此之前，金某已经进行了过户。因此，金某不享有不安抗辩权，仅有可能以李某不履行，或履行不适当为由主张先履行抗辩权。
而李某的贷款在起诉时已实际发放至金某，已履行完毕；在一审中，经过审查，李某的贷款发放也符合合同的约定，并没有任何的违约行为。那么，金某具备先履行抗辩权的条件不成立，不具备相应的抗辩权，反而其行为给李某带来了损失，要付相应的赔偿责任。
因此，金某并不具备任何关于合同履行的抗辩权，其行为应当构成违约，应承担违约责任。二审法院的判决也是如此认定的。

四、结语

在合同履行过程中，如果一方在履行过程中，双方对合同产生了争议，履行义务的一方就面临了两个方面的问题：一方面合同继续履行，这种情况下虽然不构成违约，但是在某些情况下可能会造成更大的损失。如在与本案相似的情况下，被告被判决承担违约责任，巨额资金被原告白白占用数月，最后还要损失一大笔违约金。另一方面，己方中止履行又有可能构成违约。
那么，对于这种问题，又应该如何处理呢？以下几点可以参考：

1.在合同中约定相关条款，提前规避
首先，在签订合同的过程中，应当专门对于合同出现争议的情况进行约定，可以约定如“甲乙双方在本合同履行过程中出现争议，则本合同中止履行”。通过提前条款约束，可以有效避免法庭审理过程面临继续履行合同的两难情况。

2.合理衡量各方因素，做出最优选择
就是否继续履行的问题，要综合考虑各种因素，特别是要衡量履行与否最后的损失情况。如果继续履行合同更为有利，那即使对方不接受，也要使用提存等手段，确保合同履行；如果合同履行会造成更大的损失，也可考虑承担一定的违约金，以期将损失减至最小。

3.向专业律师咨询，避免踏入法律误区
律师作为第一线的法律工作者，相比于一般人，对合同履行与否的情况判断更为清晰。如果对于是否履行合同不好把握，不如向专业的律师请教，由其对案件走向及履行利弊进行合理分析，得出最优的结果。

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